居住在合作社希望聽到他們的年度股東大會的最後一件事是他們的合作社是違約的危險。但對於很多人來說，這是一個現實。每年，合作社都會破產並在寒冷中留下他們的“業主”。

什麼是合作社？

共同行動是住房安排，居民擁有法人實體的份額，稱為公司。這些股東獲得專有的租約或權利，允許他們住在其中一個公寓或單位中。從技術上講，所有者只在本公司擁有股票，而不是房地產本身。公司擁有房地產。股份的所有者支付了每月維護成本，用於涵蓋建築管理費用，如清潔，熱，水，員工工資，垃圾清除，維修費用，稅收，保險和建築物的基礎抵押貸款。

默認類型

有兩種常見的默認類型，涉及合作社：抵押貸款默認值和技術默認值。

1. 技術默認值並不嚴重。AdamLeitmanBailey，ESQ。，紐約和新澤西州房地產律師和紐約市住宅和商業房地產公司AdamLeitmanBailey，PC，表示這種違約“包括違規失敗抵押協議即使所有貨幣付款都按時支付。“通常，通過安排要完成的維修，或者至少支付的，可以解決這些類型的默認值。
2. 抵押貸款違約者是更嚴重的，因為貸方根據原始協議沒有收到建築物的付款。這是持續支付每月維護的股東令人沮喪的情況，而不缺少付款。這往往是歸檔合作社破產的最快途徑。在這種情況下，貸方向建築物管理髮出默認通知，如果抵押貸款違約違約，則止贖進程開始。

最壞情況場景：止贖

喪失抵押品贖回權是在破產的合作文件時可能發生的最糟糕的事情。取消抵押品贖回權是貸方啟動的訴訟，以獲得建築物的法律所有權。德維尤和樂博海夫LLP的合夥人斯圖爾特M.Saft說，在紐約，止贖可能需要幾年，但最終除非合作社有合法的防守，裁判將舉行拍賣來銷售該建築物，股東將恢復為租賃租戶，不再是“擁有”他們的公寓。

如果由於違約的違約而破產的合作文件，貸方將有權在建築物上喪失抵押品並撤銷股東。Bailey補充道，“基本抵押貸款的貸方不能追求每個公寓股東，因為建築的抵押貸款不是股東的個人擔保。”在破產中，合作社的銀行將在股東之前獲得報酬。

因此，止贖銷售破產的任何收益將用於支付銀行。已經獲得個人抵押貸款的股東將對這些付款負責，即使他們失去了公寓股的所有權。

在這種情況下，股東沒有許多選項。如果合作社選擇提交第11章（重組），則共同op抵押權可以將其轉換為第7章，該第7章是清算的，建築物立即銷售。

在破產或喪失抵押品贖回權中，共同運營股東仍然是租戶，如果他們在那裡生活，但他們的專有租賃被取消。如果他們欠他們的公寓抵押貸款，請不要付錢，“可能會產生不利的所得稅後果，“Saft確認。

可能陷入違約的合作社可以嘗試通過借用額外資金來追趕付款，提高每月維護或增加評估。評估是每月維護的暫時增加。該增加被指定用於維修或其他費用所涵蓋的合作社。

是共同的共同運行破產？

合作破產是一種罕見的事件。Saft說：“據我們所知，自第二次世界大戰以來，紐約南部南部止贖人少於10次合作，所以現在不太可能發生。然而，它不可能保持警惕。”如果備註中的所有款項因技術默認而導致的所有款項都會導致破產可能導致破產，但這不太可能。

股東可以做什麼？

不幸的是，對於股東而言，如果他們已經購買了合作社公寓，那就沒有太多。如果他們在陷入困境的合作社購買股票，他們應該從合格的律師尋求建議以獲得指導。關鍵是在購物前購物並在購買前調查合作社進行教育決策。

Bailey說，當他代表買方時，他確保建築物通過分析過去兩年的建築的財務來穩定。他將財務報表與任何重大的結構改進或需要維修，並尋求建築是否具有現金儲備。無法承受抵押貸款或滿足費用的建築物是明確的紅旗。

合作社公寓獵人可以通過詢問財務本身來避免落入“壞”合作社。看著兩年的歷史可以提供大樓正在做的（或者差勁）的良好一瞥。例如，低現金儲備可以表明合作社沒有足夠的資金來涵蓋緊急維修。在這種情況下，合作社需要從銀行以另一個貸款或股東的形式獲取資金。

股東需要在研究公寓時詢問關鍵問題。例如，詢問合作社是否正在抵押貸款支付。如果他們錯過了付款，請詢問為什麼。詢問除抵押貸款以外還有其他類型的債務，還要抵押，如果有任何即將到來的主要維修，如果是的話，共同op如何計劃為他們支付。

SAFT建議一些提示：“查看最後一個財務報表，看會計師是否簽發了清潔審計函;讓您的律師看看是否有任何留置於建築物的留置權，或者尚未支付房地產稅。試圖找出答案來自管理代理，如果許多股東未能支付他們的維護。讓您的律師閱讀合作社的分鐘，看看是否存在任何問題。“

底線

合作委員會有權向您提出關於您的財務歷史的潛在買方。除了您自己的個人抵押貸款之外，它希望確保您能夠滿足每月維護的責任。然而，作為買家，您也有權確保您最終將最終的生活空間在經濟上穩定。確保您詢問每個細節。這是你的未來，所以運動你的權利。