15年與30年抵押：概述

可以使用令人眼花繚亂的抵押貸款，但對於大多數購房者，在實踐中，只有一個。30年的固定利率抵押貸款實際上是美國原型，金融工具的蘋果餡餅。這是一代美國人所採取的首次房屋工作的道路

但如果他們選擇了15年的固定利率抵押貸款，那麼許多買家可能會更好地服務。

貸款在結構上類似-主要區別是術語。雖然30年抵押貸款可以使您的每月支付更實惠，但長期以來，15年抵押貸款通常較少。

抵押術語如何影響成本

抵押貸款只是一種特定類型的貸款-由實際財產擔保。對於賬單貸款，借款人根據貸款未償還餘額計算每年計算利息。利率和每月付款都是固定的。

由於每月付款都是固定的，所以要支付興趣的部分和將支付主要變化的部分隨著時間的推移。一開始，由於貸款餘額如此之高，大部分付款都是利息。但隨著餘額變小，支付下降的利息份額，股權上漲

較短的貸款意味著每月付款更高，這使得15年抵押貸款似乎不太實惠。但較短的術語使貸款更便宜了。事實上，在貸款的全部生活中，30年抵押貸款將最終成本為15年的備選方案.3

30年抵押貸款

當然，在30年的抵押貸款中，平衡較慢地縮短了更慢的，購房者正在藉用相同的金額超過兩倍。事實上，它超過了lon的兩倍而不是僅僅是兩倍，因為為30年抵押，主要餘額並沒有盡可能快地下降，而這是一個15年的貸款。

利率越高，兩次抵押貸款之間的差距就越大。例如，當利率為4％時，借款人實際上借入借款與15年貸款相比超過30年的初名較近的初名差額近2.2倍

30年抵押貸款的首席優勢是每月支付相對較低。即使負擔能力不是問題，也有其他優勢：3

• 較低的付款可能允許借款人購買更多的房子，而不是能夠承擔15年的貸款，因為每月支付相同的付款將使借款人在30年內取出更大的貸款。
• 較低的付款允許借款人積累儲蓄。
• 較低的付款可以為其他目標釋放資金。

15年抵押貸款

消費者在15年的抵押貸款中少支付-從一季度到百分之一（或點）較少，幾十年來，可以真正加起來。

政府支持的機構認為，抵押大多數抵押貸款，如FannieMae和FreddieMac，將額外的費用施加了額外的費用，稱為貸款級價格調整，使30年抵押貸款更昂貴。

這些費用通常適用於借款人，借款人具有較低的信用評分，較小的付款或兩者兼而有之。聯邦住房管理局還向30年借款人收取更高的抵押貸款保險費.4

“在康涅狄格州雅進市諾福抵押貸款高級副總裁JamesMorin表示，在30年內存在的一些貸款水平價格調整。將這些成本作為較高速度的一部分滾入他們的抵押貸款，而不是直接支付。

那麼，那麼，貸款300,000美元，持續30歲30歲或15年的3.25％。較快攤銷的綜合效應和較低的利率意味著借錢僅為15年借入79,441美元，而達到79,441美元，而215,609美元超過30歲，或少三分之二。

當然，有一個抓住。長期挽救這麼多金錢的價格是一個最高的月度支出-假設15年貸款的支付是2,108美元，676美元（或約38％）超過30年貸款的每月付款（1,432美元）。

對於一些專家來說，能夠負擔得起更高的付款包括藏起來的雨天基金。許多金融規劃者對15年的抵押貸款有多大的懲罰者是，它以通常欣賞的資產（雖然股票，房屋崛起和價值下降）有效地“強迫儲蓄”。

特殊注意事項

有一些情況，借款人可能會在其他地方每月投入額外的資金的情況，例如在其他地方的15年抵押貸款中，例如大學學費或稅務延期的401（k）計劃，特別是如果雇主與借款人的貢獻相匹配。隨著抵押貸款率如此之低，一位嫻熟和紀律的投資者可以選擇30年貸款，並將15年和30年付款之間的差額達到高收益的證券。

使用前一個例子，如果15年貸款月付款額為2,108美元，而30年貸款月付款額為1,432美元，則藉款人可以投資676美元的差異。信封的後備計算是外部投資的回報，欠欠資本稅收的資本增益較少，超過抵押貸款利息扣除後抵押的利率。對於24％稅收托架中的某人，扣除可能會降低有效的抵押貸款利率，例如4％至3％。

大規則地說，如果投資稅後的退貨高於抵押貸款的費用，則藉款人提前提前了。

然而，德克薩斯州達拉斯的經過認證的金融計劃員ShashinShah的說法，這種香腸提出了風險傾向，因為德克薩斯州達拉斯的經紀金融計劃，因為藉款人將不得不投資揮發性股票。

“目前沒有固定收入的投資會產生足夠高的回報來製定這項工作，”沙拉說。那風險米如果它與Covid-19大流行期間發生的那種鋒利的股票市場滴度一致，並不總是得到償還。它還要求這些學科來系統地投資相當於每月差異的時間，並將其關注投資的時間，他增加了大多數人缺乏。

最佳的世界選項

大多數借款人顯然也缺乏-或者至少認為他們缺乏缺乏15年抵押貸款所要求的較高的付款。但是有一個簡單的解決方案來捕捉較短抵押貸款的大部分儲蓄：只需在30年抵押貸款上撥備了15年的時間表，假設抵押貸款沒有預付款罰款.3

借款人有權指示校長的額外付款，如果付款是一致的，請抵押貸款將在15年內退還。如果時間緊張，借款人總是可以恢復正常，較低的30年時間表。然而，借款人加速付款也將使他們的利益相對較高的30年率，當他們在較短貸款的較短貸款中隨時為15年內支付抵押貸款。

底線

30年或15年抵押貸款之間的決定是將幾十年來影響您的財務，因此請務必在決定哪個是最好的。如果您的目標是越早償還抵押，您可以提供更高的月付款，15年貸款可能是一個更好的選擇。另一方面，30年貸款的月度較低，可能允許您為其他財務目標購買更多房屋或釋放資金。